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martes, 29 de julio de 2014

Nuevo modelo de contrato para evitar inquilinos morosos


CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON CLAUSULA DE ALLANAMIENTO FUTURO CON FIRMAS LEGALIZADAS NOTARIALMENTE
  


COMUNICADO 

Gracias por sus consultas !!!

Hemos recibido más de 53 mil visitas y miles de comentarios y consultas que no hemos podido publicar por razón de tiempo.

A partir del 20 de junio del 2015, toda consulta deberá ser efectuada a mirandaperu@gmail.com
Consulte el costo de su consulta on line, que incluirá un informe legal o la redacción de un nuevo texto a la medida de su necesidad.
Muchas gracias !!!


Conste por el presente documento privado, el Contrato de Arrendamiento que celebran, de una parte,

EL ARRENDADOR- PROPIETARIO:

Doña ……………con DNI…………… domiciliada en …………..y de la otra parte

EL ARRENDATARIO- INQUILINO:
Don ……………. con DNI …………….. domiciliado en …………………
 en los términos y condiciones señaladas en las siguientes cláusulas:

Objeto del contrato:
CLAUSULA PRIMERA: EL ARRENDADOR da en alquiler  a EL ARRENDATARIO el inmueble de su propiedad, sito en  …………………… y los bienes muebles que se detallan en el Anexo 1: “Inventario de Muebles”, que forma parte del presente contrato.

Duración del Contrato:
CLAUSULA SEGUNDA: El plazo de duración del arrendamiento será por  un año forzoso, y  comenzará a partir del  01 de mayo del 2014 y terminará el  30 de abril del 2015 sin necesidad de aviso previo.
El Contrato podrá renovarse a su vencimiento, si ambas partes están de acuerdo, para lo cual EL ARRENDATARIO deberán informar a EL ARRENDADOR de su deseo de renovar el contrato, por escrito con una anticipación no menor de treinta (30) días calendarios a la fecha prevista para la renovación, debiendo constar ésta de documento escrito.
Queda prohibido el subarrendamiento, cesión o traspaso del inmueble.

La Renta Mensual:
CLAUSULA TERCERA: La renta mensual se fija en la suma de ………..(indicar la cantidad en números y letras  ya sea soles o dólares ) que será pagada por EL ARRENDATARIO en forma adelantada, sin necesidad de requerimiento ni cobranza previa.

Del uso del Inmueble:
CLAUSULA CUARTA: EL ARRENDATARIO se obligan a destinar el inmueble bajo este contrato exclusivamente a casa – habitación ( puede ser Local comercial)
Del Pago de Impuestos y Servicios:
CLAUSULA QUINTA: Será de cuenta obligatoria de EL ARRENDATARIO pagar puntualmente los recibos y gastos que se generen a partir de la fecha del inicio del arrendamiento del inmueble materia del presente contrato, comprometiéndose al pago de los Arbitrios Municipales , así como al consumo de energía eléctrica, agua, desagüe, teléfono, gas, televisión por cable, Internet.
Será de cuenta de EL ARRENDADOR el pago del Impuesto Predial, y cualquier otro impuesto, tributo creado o por crearse, que graven directamente la propiedad inmueble.

De las Modificaciones al Inmueble:
CLAUSULA SEXTA: EL  ARRENDATARIO no podrán modificar o alterar los bienes arrendados, ni afectar la estructura o los acabados. Cualquier mejora o cambio que desee realizar deberá tener la autorización escrita de EL ARRENDADOR, quedando, de ser realizada, como parte del bien, sin desembolso posterior de EL ARRENDADOR.




Del Pago de la Garantía:
CLAUSULA SEPTIMA : En garantía del fiel cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones materia de este contrato, EL ARRENDATARIO entrega a EL ARRENDADOR, a la firma del presente contrato, la suma  equivalente a …… rentas mensuales
Dicha suma no podrá ser imputada al pago de la renta y/o penalidades, mientras EL ARRENDATARIO se encuentren en uso de los bienes arrendados, y será devuelta sin intereses al vencimiento del plazo del contrato, una vez que EL ARRENDATARIO hayan acreditado el pago de todas sus obligaciones y dejado el inmueble y muebles arrendados, y EL ARRENDADOR haya comprobado el estado de éstos, los cuales deberán encontrarse en las mismas condiciones en las que les fueron  entregados, salvo el deterioro del uso normal y cuidadoso. La garantía servirá para cubrir total o parcialmente el pago de las obligaciones incumplidas por EL ARRENDATARIO.

De la Cláusula de Allanamiento Futuro
CLAUSULA OCTAVA:De conformidad al art. 5º de la Ley Nº 30201 que modifica el art. 594º del Código Procesal Civil, LOS ARRENDATARIOS se  allanan desde ya a la demanda judicial para desocupar el inmueble por las causales de vencimiento de contrato de arrendamiento o por incumplimiento del pago de la renta de 2 meses y quince días. acuerdo a lo establecido en el art. 330º y siguientes del Código Procesal Civil.
De las Divergencias y Controversias:
CLAUSULA NOVENA: Ambas partes conviene que cualquier aspecto controvertido o divergente será de competencia de los Jueces y Tribunales de Lima.

En señal de conformidad con la totalidad de las cláusulas del presente contrato, ambas partes suscriben este documento por duplicado, cada uno de los cuales se considera como original, en la ciudad de  Lima, a los 01 días del mes de agosto del 2014.


FIRMAS LEGALIZADAS NOTARIALMENTE O POR JUEZ DE PAZ EN LUGARES DONDE NO HAYA NOTARÍA.


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EL ARRENDADOR                                           EL  ARRENDATARIO




COMUNICADO 

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122 comentarios:

  1. Felicitarlos por el aporte, estimado doctor este modelo que presenta permitirá sacar a un inquilino que incumple el pago durante los tiempos mencionados y saldrá del inmueble en un período corto en relación a lo anterior que demoraba entre 1 o 2 años.Gracias por su respuesta.

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  2. Buen aporte, pero me parece que si se aplica el articulo 594 del Codigo Procesal Civil "sentencias con condena de futuro", que tambien ha sido modificado por la ley 30201, el plazo para lanzar al inquilino se reduce, el Juez le da 6 dias al demandado para que acreedite la vigencia del contrato o que ya cancelo el alquiler, de lo contrario en el plazo de 15 dias procede al lanzamiento, es decir de inmediato de pasa de la etapa postulatoria a la ejecutoria de un proceso, porque se cita tambien al articulo 593 del precitado Codigo. Si se aplica el articulo 330 y siguientes del CPC, este contrato tendria que adecuarse al allanamiento, a sentenciar y a la segura posibilidad que el inquilino apele con el intereses de seguirse quedandose en el predio hasta que lo lancen, que de seguro pasa el año. Creo que si aplicamos en nuestros futuros contratos el articulo 594 del CPC con su modificatoria de la ley 30201, de seguro el plazo de lanzamiento se reduciran aun mas, dependiendo obviamente de la carga procesal de los Juzgados.

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  3. BUENO ENTONCES CON ESTE NUEVO APORTE DE SU COLEGA CÓMO DEBE QUEDAR EL NUEVO MODELO DE CONTRATO. PUEDEN PASAR EL NUEVO MODELO DE CONTRATO CON LOS CAMBIOS SUGERIDOS.POR FAVOR. ¿ESTO TAMBIÉN SE APLICA A QUIÉNES TIENEN UN DEPARTAMENTO Y ALQUILAN LAS HABITACIONES?

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  4. No es ningún aporte, lo consideramos un comentario y prognosis de lo que puede durar en la práctica un desalojo en función a la inclusión de la nueva cláusula de allanamiento futuro.
    No cambia en nada el modelo.
    Esto se aplica a todo contrato de alquiler de inmuebles, ya sea en un todo o en partes o secciones. Se diferencia del contrato de alojamiento ( habitación de hotel) por su vigencia mensual.

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  5. BUEN TRABAJO DR. MIRANDA. LASTIMA QUE NO SOLO EXISTAN INQUILINOS "CONCHUDOS" SINO TAMBIÉN LECTORES CONCHUDOS QUE EN CIMA PIDEN EL NUEVO TEXTO CON LOS APORTES.

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  6. Mis padres acaban de alquilar una propiedad y con respecto a esto se puso: "De conformidad a la Ley N°30201 EL ARRENDATARIO se allana a la presente ley para desocupar el inmueble por las causales de vencimiento del contrato de arrendamiento o por incumplimiento del pago de la renta, de acuerdo a lo establecido en el Art. 593 del código Civil." Quisiera saber si es correcto ponerlo así, pues no menciona ni al Art. 330 ni al 594 como acá se comenta sino al 593 y si igual nos protege y permite un desalojo rápido en caso de necesitarse. Gracias por la respuesta.

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    1. Gracias por su consulta.
      Hemos completado la redacción de esta cláusula para hacerla mucho más precisa.
      Esta es la versión. Ah y no se olvide de la legalización de firmas.


      De la Cláusula de Allanamiento Futuro
      CLAUSULA OCTAVA:De conformidad al art. 5º de la Ley Nº 30201 que modifica el art. 594º del Código Procesal Civil, LOS ARRENDATARIOS se allanan desde ya a la demanda judicial para desocupar el inmueble por las causales de vencimiento de contrato de arrendamiento o por incumplimiento del pago de la renta de 2 meses y quince días. acuerdo a lo establecido en el art. 330º y siguientes del Código Procesal Civil.

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  7. Dr. Miranda, buenas tardes
    Entiendo que ahora los contratos de alquiler pasan obligatoriamente primero por el ARBITRAJE, en su modelo-clausula novena leo que... Ambas partes conviene que cualquier aspecto controvertido o divergente será de competencia de los Jueces y Tribunales de Lima. Podria aclarar si van ambas o cual es la mas apropiada. Gracias- Sara

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  8. Se puede optar por cualquiera de las dos.Ambas tienen sus pro y sus contras. Pero si lo hace ante un centro serio de arbitraje, sería muchísimo mejor. Últimamente, debido al caso Orellana, el arbitraje de árbitro único se ha desprestigiado.

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  9. Muchas gracias por la información, saludos cordiales

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  10. DR. MIRANDA, BUENAS TARDES, ES NECESARIO PAGAR LOS IMPUESTOS DE ALQUILER COMO ARRENDADOR , PARA QUE ESTO PROCEDA

    MUCHAS GRACIAS POR SU RESPUESTA

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  11. DR POR DOS AÑOS PUEDO ALQUILAR MI CASA'

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    1. No hay ningún problema. La ley señala un tope de hasta 10 años.

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    2. Si no es mucha molestia, y esto porqué? Mi mamá ya lleva dando en alquiler su casa 5 años y le han pedido por 5 años más de frente. Es malo?

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  12. Dr. Miranda estoy muy agradecida con los aportes dados.

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  13. Buenas noches Doctor ,que gran aporte que usted brinda a la sociedad con su contrato, lo felicito.
    Por otro lado, tendra usted un numero de contacto para una consulta profesional.. Gracias
    Atte John Hurtado

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    1. Claro que sí: oficina es 01 4286746 y celular RPC 999319476. Gracias por sus palabras

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  14. Muy buen aporte Dr. Miranda, pero disculpe la ignorancia pero este contrato tambien lo puedo usar en chiclayo ?. Saludos y muchas gracias

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  15. buenas Noches Dr. Miranda, me han dicho que con el contrato me acerque a firmarlo junto con el inquilino a un centro de conciliacion, es cierto eso o que es lo que tengo que hacer ´para darle validez. Muchas Gracias

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    1. Lo que Ud firmará en el Centro de Conciliación es un acta que equivale a una sentencia, por lo que será más eficaz que un contrato.
      A eso lo llamamos el Contrato/ Sentencia

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  16. doctor es necesario que vayan las dos personas(arrendador y arrendatario) al notario para legalizar el contrato o basta con que firmen ambos y el arrendador llevar el contrato a la notaria para legalizar dicho contrato?
    porque en todo caso si se trata de ir ambos y siendo mas eficaz ir a un centro de conciliación, pues entendería que es mejor ir a un centro de conciliación que hacerlo en una notaria, es correcto doctor?

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    1. La legalización de firmas se puede hacer en diferentes momentos y en diferentes notarías incluso. Además la firma legalizada más importante es la del inquilino quien se está sometiendo o allanando a dicha cláusula.

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  17. QUE ES MEJOR ENTONCES DR. IR A UN CENTRO DE CONCILIACION O A UNA NOTARIA?

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  18. Dr. lo felicito por su pagina, y le hago la sgte. consulta, en el caso de que el inmueble este en la ciudad de Huanta - Ayacucho, tiene vigencia la clausula de allanamiento a futuro.
    como quedaría la clausula novena. gracias

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  19. DR. LOS GASTOS NOTARIALES LO HACE EL PROPIETARIO O EL INQUILINO? GRACIAS POR SU REPUESTA. LO FELICITO POR SU GRAN APORTE CON ESTE MODELO DE CONTRATO.

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    1. EN LAS COMPRAVENTA, LO HACE EL COMPRADOR.
      EN CONTRATOS DE ALQUILER NO HAY UNA NORMA PERO SE ENTIENDEN QUE DEBEN SER COMPARTIDOS, SALVO QUE LO ESTIPULE EL CONTRATO IMPUESTO POR EL PROPIETARIO.
      GRACIAS POR TU PREGUNTA

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  20. Felicitaciones Dr. por su aporte, mi pregunta es ..........ES NECESARIO PAGAR LOS IMPUESTOS DE ALQUILER COMO ARRENDADOR , PARA QUE ESTO PROCEDA

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  21. Dr. en el contrato que firmamos con el inquilino, habia una clausula de no tener animales domesticos.
    A pesar de eso, el inquilino llevo su perro. En esos momentos yo estaba fuera de Lima por unos meses.

    Asi mismo, el contrato especifica que se alquila exclusivamente como vivienda de una sola persona, y el inquilino lo utiliza como oficina. En la sala esta convertida como oficina.
    Y sabemos que un mes mas tarde entro otra persona a vivir ahi.
    En el contrato se estipula pagar por adelantado, como se cuenta los dos meses y quice dias en este caso?

    Podria aconsejarme que puedo hacer como proprietario para que se arregle esta situacion?

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    1. Si ud redactó en el contrato, que el cambio de uso del inmueble y la tenencia de mascotas eran causales de resolución, entonces puede invocarlas para dar por resuelto el contrato.
      Pero debe probarlas documentalmente y no sólo con dichos o trascendidos.
      En todo caso, puede citarlo a un centro de conciliación para resolver esos puntos que le preocupan.
      Los dos meses y quince días de deuda no tienen que ver con el incumplimiento del pago por adelantado. Estos períodos deben registrase como no cancelados para invocar la causal de desalojo.
      Gracias por su consulta

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  22. Buenos días Dr. Miranda:

    En el modelo de contrato que Usted sugiere, en la parte de Duración del Contrato, se dice "El plazo de duración del arrendamiento será por un año forzoso...". El termino año forzoso implica cumplir con la renta así se use o no el inmueble. Mi consulta es la siguiente: se puede incluir una cláusula donde el Arrendatario puede rescindir el contrato por causas ajenas, como perdida de su empleo, complicaciones de salud, etc., siempre y cuando este al día en sus obligaciones de pago de renta y de servicios. En caso no sea posible incluir dicha cláusula, sería mejor poner el término año voluntario?

    Muchas gracias por la respuesta

    Atentamente,

    Juan Medina

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    1. Apreciado Juan:
      Todo lo que Ud. sugiere puede ser incluido en la cláusula de un contrato.
      Lo malo que estos contratos no son contratos de negociación bilateral, sino muchas veces son contratos impuestos en su texto en forma unilateral y pre-redactados por el propietario.
      Eso significa que depende de la voluntad generalmente del propietario al cual el inquilino sólo le queda adherirse.
      Acerca del término año forzoso, es correcta su interpretación, por ello surge la figura del LUCRO CESANTE cuando el inquilino se va antes del vencimiento del contrato, pues perjudica la economía del propietaria quien había proyectado sus ingresos por dicho período forzoso.
      Gracias por su consulta

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  23. Excelente aporte Dr. Miranda, muchas gracias por ayudarnos con este nuevo tema.

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  24. Muy buenas tardes doctor MIRANDA, muchas gracias por hacernos entender la nueva ley de contrato, pero de acuerdo a su redacción; es necesario poner 2 meses y 15 días?podría ser un mes o quizá menos?

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    1. Así lo establece el art. 1697º del Código Civil y no deja margen para pacto distinto.

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  25. Estimado Dr. Miranda,
    al renovar un contrato debe haber alguna clausula que especifique que se trata de una renovación? o Se hace un documento solo de renovación?

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  26. Generalmente se hace un nuevo contrato pues a veces se estipulan nuevas clásulas como por ejemplo la cláusula de allanamiento futuro.
    Pero, también puede hacerlo en una claúsula adicional que sustituya a la cláusula del plazo.
    Gracias por escribirnos.

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  27. Estimado Dr. Miranda,
    Se podría legalizar por notaria un contrato de arrendamiento por alquiler de un departamento que tiene un crédito hipotecario con el banco, o como se podría legalizar un contrato de alquiler para este tipo viviendas o no es necesario legalizarlo y se tiene que pagar un impuesto a la sunat por el bien arrendado? ya que supuestamente la vivienda todavía no es mía hasta que termine de pagar el crédito por el inmueble.

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    1. El inmueble supongo que está inscrito en Sunarp a tu nombre.
      El préstamo que recibiste ha provocado un gravamen o hipoteca.
      Si lo alquilas e incluyes la cláusula de allanamiento futuro, entonces debes legalizar notarialmente las firmas.
      Caso contrario no es obligatorio.
      Acerca de los recibos de Sunat y pago de impuestos esa es una obligación.
      Gracias por escribirnos

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  28. rene.yantas@gmail.com12 de abril de 2015, 14:33

    Estimado Dr. Miranda
    Para la Cláusula de Allanamiento Futuro segun a Ley Nº 30201 que modifica el art. 594º del Código Procesal Civil, debo esperar 2 meses y 15 días para desocupar al inquilino moroso?. ¿No puedo considerar en el contrato poner solo 1 mes y 15 días?
    Gracias

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    1. Es un plazo de tolerancia contemplado por la ley, por lo que cualquier otro plazo menor colisiona con la ley

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    2. Doctor
      Eso quier decir que debo esperar ese plazo para desalojarlo, el inquilino moroso puede estar gratis 2 meses y 14 dias por contrato?
      En el caso que debo desalojarlo puedo hacerlo yo mismo o necesito una orden judicial, ¿Cual es el tramite?, ¿Cuanto me cuesta aproximadamente?
      Gracias por al atencion
      Saludos

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    3. Gracias por tus consultas. Con todo gusto atenderemos tus inquietudes, si lo solicitas a través de nuestros servicios profesionales a mirandaperu@gmail.com.

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  29. Que gran aporte, gracias a todos por sus comentarios... Felicitaciones Dr Miranda.

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  30. Dr. Miranda, tengo la siguiente inquietud:
    En los contratos de arrendamiento de inmuebles para vivienda, en la parte correspondiente a los datos del ARRENDATARIO-INQULINO, el dato a consignar en el Domicilio, cual seria? ya que si esta alquilando un inmueble para vivienda, este seria su nuevo domicilio, ¿Cómo se procede en estos casos?
    Le agradezco por la respuesta.

    William

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    Respuestas
    1. Es mejor consignar un domicilio verificado de algún familiar directo o el que aparece en su DNI.
      Basta que el inquilino acepte y admira dicho domicilio para darlo por bien notificado

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  31. estimado doctor Miranda queria preguntarle si el modelo de contrato que ha puesto es de esos famosos CONTRATOS BLINDADOS? ,si no lo es, podria mandarme uno a mi correo f_navarro_c@hotmail.com o subirlo a su dropbox .gracias .

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    1. No.
      Este es un contrato estándar.
      Si el bien lo exige y hay más riesgos entonces conviene hacerle uno "a la medida"

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  32. BUEN DIA DR. MIRANDA, QUERIA HACERLE UNA CONSULTA, SI EL CONTRATO ES FACTIBLE TAMBIEN POR 6 MESES, COMO SERIA??????

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  33. Sería igual. Los plazos no hacen variar el fondo del contrato

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  34. Dr. Miranda; si bien es cierto la Claúsula del Allanamiento ayuda mucho pero igualmente antes de demandar se tiene que ir a un Centro de Conciliación por exigencia de ley (de no pagar el impuesto por que asi acudiriamos al Proceso Unico). Entonces como se daria cumplimiento de que antes que venza el Contrato ya podemos acudir al Juez; si para conciliar tenemos que acudir con el Contrato vencido ??''Gracias.

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  35. Dr. Miranda buenas noches, le agradezco de antemano por la siguiente consulta, estoy haciendo un nuevo contrato por mi vivienda a la misma persona que le alquilo hace un año pero el contrato ya se venció, en la parte de:
    EL ARRENDATARIO- INQUILINO:
    Don ……………. con DNI …………….. domiciliado en …………………
    El domicilio actual del inquilino es el de mi vivienda, como que contradice al hacer el nuevo contrato que si podria entenderse en una renovacion, pero por seguridad considero un nuevo contrato, en ese caso podria describir el domicilio que habitaba antes del primer contrato o el de mi propiedad ?
    Mil gracias por su apoyo.

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  36. Con dicha cláusula y con firmas legalizadas no requiere concurrir a un centro de conciliación

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    1. Puede incluirse el domicilio suyo, el cual está alquilando ahora, y también Ud. puede exigirle que fije un domicilio extra para efectos de notificaciones posteriores a su permanencia en su predio.
      Esto último opera con el art. 40 del CC.

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  37. Buenas Noches, tengo una duda, por un contrato por alquiler de un local comercial quise poner la clausula de allanamiento, pero en la conciliadora me recomendaron que no, me dijeron que el inquilino podria tambien ponerlo en mi contra, realmente no entendi mucho.

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    1. No entiendo por qué el centro de conciliación le dijo eso.

      Pero trato de explicarme lo que el centro de conciliación quiso decirle a Ud.
      Supongo que ellos preferían que el plazo del contrato y la fecha de obligación de entrega del inmueble conste en el acta de conciliación y quede como sentencia.
      En ese caso, la cláusula de allanamiento futuro ya no es necesaria.

      Gracias !!!

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  38. Buenas noches, gracias por el aporte doctor.

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  39. Dr. Roberto Miranda, excelente blog, mi consulta era si es que ya existe un fallo judicial, aplicando esta nueva Ley N° 32001 del Allanamiento Voluntario. Saludos

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    1. Ten en cuenta que vigencia data recién de 7 meses y los contratos de alquiler de duende generalmente por un año .
      Así que habrá que esperar hasta setiembre para ver cómo funciona la ley

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  40. roscaro_celest12@yahoo.es1 de junio de 2015, 14:31

    Dr. Miranda tengo una duda por favor:
    En un contrato de alquiler cuya renta es menor a 2500 soles es conveniente incluir una clausula de arbitraje, es decir en caso de conflicto resolver por arbitraje , o resulta este muy oneroso considerando la renta que le menciono y por lo tanto bastaría con incluir una clausula de allanamiento a futuro del arrendatario.
    gracias.

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  41. karlamaria_78k@hotmail.com1 de junio de 2015, 19:05

    DR. Miranda , buenas noches, le agradecería me ayude con esta pequeña consulta:
    El contrato de alquiler con mi inquilino esta por terminar y este contrato no contiene la clausula de allanamiento a futuro del arrendatario. Mi inquilino desea renovar, y para incluir tal clausula se debe redactar un nuevo contrato con todas las clausulas o redactar un nuevo contrato de renovación.
    muchas gracias.
    Karla Torres

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  42. Le aconsejo redactar un contrato de renovación de alquiler pero incluyendo esta nueva cláusula.
    Gracias por su consulta.

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  43. Dr. Miranda;

    Una consulta, resulta que estoy poniendo en alquiler un departamento de mi propiedad que actualmente sigue financiado por el banco, la persona que desea alquilarlo reside actualmente en el mismo condominio donde tengo mi departamento. Mi consulta es:
    ¿Que dirección del arrendatario consignaría en el contrato, si el mismo actualmente reside en un departamento también alquilado en el mismo condominio.?
    Tendría que legalizar el contrato? o solo con legalizar las firmas es suficiente
    El departamento en alquiler aun no es 100% de mi propiedad, ya que esta financiado por el banco. Podría alquilarlo sin ningún problema?

    Agradezco por anticipado su ayuda.

    Saludos.

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    1. En estos casos debes exigir al arrendatario que consigne en el contrato una dirección de un familiar cercano a fin que puedas notificarlo válidamente en dicho lugar , pues a veces se desaparecen dejando deudas y uno no sabe dónde notificarlo.
      ok?
      Para imponer la cláusula de allanamiento futuro es necesario que las firmas estén legalizadas notarialmente.
      Sobre los alquileres de inmuebles en plena adquisición, no hay problema en tanto en el contrato de financiamiento no haya prohibición alguna o penalidad que debas pagar.
      Gracias por tu consulta !!!

      Eliminar
  44. Dr. Buenas Noches, espero pueda absolverme esta duda

    Si mi inquilino se quieres ir antes del termino del contrato yo a que tendría derecho, podría quedarme con la garantía o exigirle una indemnización
    muchas gracias

    yulia rojas

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  45. Si no lo estipulaste en el contrato entonces te aconsejo llegues s una conciliación a fin que todo o parte de la garantía se quede como lucro cesante

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  46. Buenos días,
    Un gusto saludarlo, quería saber si mi arrendatario no paga el impuesto a la renta puedo hacerle juicio?
    Gracias.

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    Respuestas
    1. Saludos Rebeca.
      Generalmente en los contratos de alquiler se estipula que el INQUILINO pague los arbitrios pues son servicios municipales para quien habita el inmueble.
      El titular deudor del impuesto predial es el propietario- contribuyente

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  47. buenas noches Dr. Miranda tengo una duda con respecto a la resolucion de contrato por falta de pago; quisiera saber si es posible pactar un plazo menor para la resolucion del contrato que el de 2 meses y quince dias, teniendo en cuenta el art, 1698.

    ResponderEliminar
  48. En el art. 1697º inc. 1º, no se contempla que ese plazo sea superado o recortado por un "pacto en contrario".

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  49. Buenas noches Dr. MIranda ante todo gracias por ayudar a la gente, acá mis preguntas: Estoy por alquilar un departamento a una pareja de extranjeros, que cuidados debo de tener? a parte me dicen que solo haga el contrato por 1 año ya que se han visto casos de personas que piden contarto a 2 años y luego piden prestamos y fugan dejándome con la deuda?.
    Gracias

    ResponderEliminar
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    1. En efecto, el plazo de un año es ideal, salvo que pertenezcan a una misión diplomática oficial.
      De otro lado, debes averiguar el movimiento migratorio y exigir que te acrediten su calidad migratoria ( turista, residente por trabajo,negocio,religioso,estudiante etc) esto con el fin de evitar sorpresas de antecedentes y mala reputación.
      NO está demás de googlees los nombres de ellos y te averigues antecedentes en interpol si tienes acceso a dicha información.
      No te dejes sorprender con turistas que tienen periodo de permanencia vencido y luego devienen en ilegales.
      Exige carnet de extranjería y acreditación de actividad lícita y solvencia aquí en el Perú.
      Si alquilas con muebles, haz un inventario o listado bien detallado y descriptivo de todos los bienes.
      Foto y huella dactilar no está demás solicitarles, así como referencias en el Perú o en el extranjero.
      Gracias por tu consulta.

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    2. Es bueno además que te informen cuál fue o cuáles fueron sus domicilios en el Perú antes que les alquiles tu departamento, y conocer las referencias de los propietarios.

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  50. Estimado Doctor.
    Si se realiza el alquiler con el modelo de su contrato y no se declara a la SUNAT, habrían problemas futuros para el desalojo por incumplimiento del contrato?
    El pagar a la sunat más allá de ser una obligación puede generar impedimentos o complicaciones de echar a inquilinos morosos?
    Muchas gracias por su respuesta

    slds

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  51. Estimado Dr, puede usted publicar un contrato nuevo de la ley 30201 que entro en vigencia este ano 2015 o decirnos que cambio en comparasion con el contrato modelo que usted ya tiene en internet?
    Muchas gracias, un abrazo

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Puedes seguir utilizando el texto que aparece en este blog.

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  52. MIRANDA MORENO ABOGADOS ASOCIADOS

    Av. Roosevelt 225 of. 405 - Lima 1- Perú
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    Whatsapp. 51 999-319-476
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  53. Dr. buenas tardes, gracias por su respuesta, en uno de sus comentarios pude leer que cuando se ha colocado la clausula de allanamiento futuro no es necesario ir a un centro de conciliación, me podría decir en que norma me baso, ya que estoy por iniciar proceso en base a esta clausula y deseo saber si es necesario o no recurrir a un centro de conciliación para que demanda no sea rechazada, gracias.

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    1. No hay necesidad de ir a un centro de conciliación pues la cláusula de alanamiento opera directamente al juzgado.Tu demanda no será rechazada

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  54. hola doctor , quisiera saber si no cancele o termine un contrato por el alquiler de una habitacion en el cual dicho contrato no fijamos una fecha limite para salirme , solo era por decision mia o de la señora sacarme ,puede la señora con ese contrato decir que en realidad no me sali y que me fui de viaje , despues denunciarme despues de 2 años por no pagar el alquiler , claro todo seria mentira , pero ella presentaria el contrato y es como si estuviera vigente creo , y yo no sabria como demostrar que me sali , sino cancele el contrato , UN DENUNCIA ASI ES VALIDA DESPUES DE 2 AÑOS ? , espero me ayude gracias

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  55. COMUNICADO

    Gracias por sus consultas !!!

    Hemos recibido más de 53 mil visitas y miles de comentarios y consultas que no hemos podido publicar por razón de tiempo.

    A partir del 20 de junio del 2015, toda consulta deberá ser efectuada a mirandaperu@gmail.com
    Consulte el costo de su consulta on line, que incluirá un informe legal o la redacción de un nuevo texto a la medida de su necesidad.
    Muchas gracias !!!

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  56. Dr. Miranda, tengo un enorme problema mis inquilinos no me pagan hace 2 meses y no se quieren ir, los e investigado y el padre con quien firmé el contrato tiene denuncias por estafa en varios distritos, esta en infocorp y tiene captura suspendida. Cometí el gran error de no legalizar el contrato aunque figura la nueva ley de allanamiento y tampoco pago los impuestos de alquiler a la suma y. Que puedo hacer? Sacarlos a la fuerza o iniciar un largo y tedocio proceso judicial que seguro dudará 2 años. Ya q parece todo esta en mi contra. Gracias

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  57. Saludos Katia.
    No cometas el error de sacarlos a la fuerza.
    Invítalos a un centro de conciliación por la causal de vencimiento de dos meses y medio sin pagar alquiler.Si no concurren o no hay acuerdo , deberás iniciar un juicio de desalojo tedioso, salvo que logres que legalicen su firma ante notario.
    Gracias por escribirnos

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  58. Dr, Miranda mucho gusto y gracias por su amable apoyo, quisiera arrendar mi departamento a un peruano que radica en el extranjero Australia especificamente y me gustaria saber cuales son los requisitos a solicitar para mi departamento amoblado y si puedo hacer uso de este modelo de contrato que en mi caso seria solo por un mes de arriendo, muchas gracias de antemano!

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    1. Puedes hacer uso del contrato en Formato que se acaba de publicar.Puedes encontrarlo en este blog en publicaciones de noviembre. Si tu inmueble es amoblado debes pedir una buena garantía y hacer una relación de muebles y objetos con su respectiva valorización en caso de deterioro. De esta manera lo haces responsable a que te reintegre lo justamente pactado.
      Éxitos en tu negociación.

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  59. Buenas Tardes Dr. Miranda

    ¿Como se acredita el incumplimiento del pago de la renta de 2 meses y quince días? Tengo que presentar necesariamente los recibos de pago de impuestos a la SUNAT?

    Muchas gracias por la respuesta

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  60. No.
    Sólo basta adjuntar recibos simples impagos por los meses respectivos.

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  61. Dr. Miranda, buenas tardes. El modelo de contrato publicado, ¿puede usarse también para el alquiler de un inmueble para uso comercial? Es para un depósito de material de construcción.

    Evelia Zegarra

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  62. Es necesario acreditar el pago a la Sunat para el proceso de desalojo mediante la clausula de allanamiento a futuro gracias

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    1. No. no es necesario. Basta que presentes los recibos simples impagos

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  63. Buen día Dr. y desde ya gracias por el aporte, mire en mi caso ya redacte el contrato y ya lo firmamos mis inquilinos (pareja de esposos) y yo que soy la propietaria por un año. el hecho es, una vez firmado el contrato como es mi caso, cuál seria mi siguiente paso, legalizar el contrato ya firmado en la notaria o que es lo siguiente que debo hacer. GRACIAS.

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    1. Saludos.
      En efecto, debes legalizarlo notarialmente.Espero hayas incluido la cláusula de allanamiento futuro.
      Gracias por tu consulta

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  64. Estimado Doctor.
    Si se realiza el alquiler con el modelo de su contrato y no se declara a la SUNAT, habrían problemas futuros para el desalojo por incumplimiento del contrato?
    El pagar a la sunat más allá de ser una obligación puede generar impedimentos o complicaciones de echar a inquilinos morosos?
    Muchas gracias por su respuesta

    slds

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  65. Saludos.
    No obstante ser una omisión tributaria, no es exigida por los juzgados como requisito para presentar demandas.
    Lo que sí deberá tener presente el inquilino es exigir ese medio de pago - incluido pago de impuestos- si desea involucrarse en programa de alquiler-venta.

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  66. BUENOS DÍAS DOCTOR. SOY ARRENDADOR DE UN LOCAL COMERCIAL. SE INCLUYÓ EN EL CONTRATO LEGALIZADO LA NUEVA CLÁUSULA DE ALLANAMIENTO. ACTUALMENTE LOS INQUILINOS DEMORAN EL PAGO DE LA RENTA (TRES MESES DE RETRASO), BEBEN LICOR CON MÚSICA A TODO VOLUMEN EN LAS AFUERAS DEL LOCAL, CRÍAN ANIMALES, Y SE QUEDAN HASTA TARDE PERJUDICANDO EL NEGOCIO DE HOSTAL QUE TAMBIÉN ARRENDÉ EN LA PARTE INTERIOR DEL MISMO INMUEBLE, PERO CON INGRESO INDEPENDIENTE. PODRÉ DESALOJARLOS? HONESTAMENTE ESTOY MUY PREOCUPADO PORQUE TENGO UNA DISCAPACIDAD Y CON ESOS INGRESOS PAGO LA UNIVERSIDAD DE MIS DOS HIJOS Y CUBRO TODAS NUESTRAS NECESIDADES. LE AGRADEZCO SU ATENCIÓN. CÉSAR AUGUSTO.

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  67. César Augusto:
    Si ya incluiste la cláusula de allanamiento con firmas legalizadas notarialmente, debes recurrir al juez pidiendo desalojo.

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  68. Buenos Dias Doctor Miranda
    mi consulta es, necesariamente la firma legalizada se hace en una notaria? agradezco su respuesta

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    1. Efectivamente, debes ir a la notaría para que ambas partes legalicen sus firmas. Gracias por seguirnos !!!

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  69. Buenos dias Dr. Miranda
    En caso de incumplimiento con este contrato que tipo de juicio de desalojo seria, sumarismo, o de ejecucion? tramitada ante Juzgado de Paz o civil?

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  70. Estimado doctor:
    Muy valiosa su contribución a la formalización legal y la rápida superación de conflictos. Una pequeña consulta: ¿Todo lo mencionado anteriormente,en especial lo concerniente a la cláusula de allanamiento futuro, atañe también al alquiler de una cochera? Muchas gracias.

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    1. Gracias por sus palabras y saludos.
      En efecto, dicha cláusula opera para todo alquiler de inmuebles

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  71. Doctor una consulta se le puede hacer un contrato de alquiler a un menor de edad

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    1. Apreciado lector:
      La respuesta es NO.
      LOS MENORES RQUIEREN SER REPRESENTADOS POR SUS PADRES O APODERADOS O TUTORES.

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  72. Doctor cuando legalizo un contrato en notaria debemos ir ambas partes o solo firmamos y yo lo puedo llevar?

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    1. Se requiere la presencia física conjunta o por separado pues ahora las notarías te hacen firmar en delante de un empleado de la notaria y hasta te piden la huella digital con conexión biométrica.

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  73. Estimado doctor Miranda, ha sido de gran aporte este espacio publicado, a pesar que pasan los años, aun nos sirve de mucha ayuda. Muchas gracias. Quisiera hacerle una breve pregunta, cual es el procedimiento para legalizar la firma de un extranjero?, en cualquier notaria se puede hacer?

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    1. El extranjero puede legalizar su firma en cualquier notaría y basta presentar su carnet de extranjería o pasaporte. Eso sí, su status migratorio debe ser regular pues la última ley que modificó la ley del notariado exige a los Notarios dicho cruce de información con Migraciones.
      Gracias por seguirnos !!

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  74. Buenos días Dr.Miranda. En un contrato de alquiler en que interviene un Garante casado. ¿La cónyuge debe acompañar la firma del garante? Si no firmase, ni se incluyese el estado civil del Garante; ¿Es válido el contrato? Gracias.

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  75. Doctor Miranda buenas tardes,

    Mi pregunta es si un inquilino trae gente a vivir que no estaba prevista , y luego el inquilino desaparece como hago para desalogar a los terceros?. Gracias

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  76. BUENOS DIAS DOCTOR MIRANDO
    de antemenano le agradezco su respuesta, deseo hacer una consulta yo tengo que pagar algun impuesto a la sunat por alquilar mi casa, estuve indagando y me han dicho que tengo que pagar el 5% del alquiler ante la sunat, ahora tambien pregunto en caso de tener que iniciar una accion legal este documento tendre que presentarlo. gracias

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    1. En efecto, es 5%.
      Y le servirá para todo uso legal, sobretodo en caso de procesos de desalojo o en aplicación de la ley del alquiler venta.
      Gracias por escribirnos

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  77. Buenos días, este modelo se puede utilizar para un contrato de arrendamiento de un terrero rústico y si también aplicaría la clausula de allanamiento futuro. Gracias

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